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界面新闻记者 | 安震
岁末年初，银行业一年一度的“开门红”营销大战如期上演。
2025年12月以来，为抢抓信贷投放窗口期，多家银行密集推出信贷优惠政策，个人经营贷与房地产抵押贷利率持续走低，界面新闻了解到，不同地区利率水平尽管略有差异，但“2字头”成为市场主流，叠加审批流程简化等配套措施，成为个人贷款营销的重点之一。
不过，界面新闻注意到，仍有中介机构宣称可以通过个人经营贷或房地产抵押贷款置换个人按揭。业内人士提醒，此类转贷行为存在法律合规风险、流动性风险。
多地利率步入“2字头”
北京一位国有行网点客户经理对界面新闻表示，目前个人经营贷利率2.5%左右，如果有房产抵押，利率还可以降低10个基点左右，但也要根据公司流水和抵押的房产评估价值具体确定。
“贷款金额一般是房产评估价值的七成左右，但也要看具体情况，商住房更低，住宅如果在五环内，且房龄比较新，市场价值比较高，贷款金额还能上浮到评估价值的八成。还款方式比较灵活，可以选择先息后本或者等额本息。”
不过国有大行利率水平不一，交通银行一客户经理对界面新闻表示，该行信用个人经营贷利率在2.9%左右，房地产抵押经营贷也有不同程度的利率下浮。
界面新闻了解到，从一线城市表现来看，利率优惠力度尤为突出，“经营贷目前一般利率一年3.1%，1至3年3.4%，经营最少要满1年，无负债情况下，根据近一年流水给最终额度。利率比较稳定，并没有因为年初就有所下降。”一位山西国有行贷款经理对界面新闻表示。
据媒体报道，广发银行深圳地区抵押经营贷利率最低2.35%，贷款期限3年，授信额度有效期长达10年。3年后可申请无还本续贷，续贷时利率可能随LPR调整，但授信额度保持不变。
有银行人士对界面新闻解释，一线城市经济更有活力，银行业竞争也更加激烈，因此利率反而会比内陆地区低。
在利率下行的同时，银行审批效率也显著提升，成为利率优惠之外的另一大亮点。为冲刺“开门红”业绩，有银行省分行人士对界面新闻表示，目前审批审批流程从以往的2周缩至10天，信用贷还要更快一些，一周以内就能完成审批。
卷价格也卷风控
需要注意的是，尽管利率普遍走低，但银行并未同步放宽准入条件，对借款人资质进行严格审核。多数银行要求名下公司实际经营要满一年，抵押房产需持有时间满半年以上。
“最近两年房地产市场不景气，个人按揭增量有限，所以银行的消费贷、个人经营贷增量都比较明显，卷价格就成为不得已的选择，同业的利率降了，如果我们不降利率，那市场份额就没了。”有银行省分行条线负责人对界面新闻表示。
“卷价格是应对竞争的无奈之举，在这样的情况下就更得注重信贷审批和风控，比如抬高准入门槛。在利率差异化定价方面，银行对征信状况良好、经营稳定的优质企业给予最低利率，而大数据有风险点或负债比例较高的客户，利率可能会上浮0.2-0.5个百分点，体现了风险与收益匹配的经营逻辑。”前述人士表示。
一位股份行信贷审批条线人士对界面新闻表示，个人经营贷普遍面临的一个风险是信贷资金流入股市或流入房地产市场。“现在信贷资金用于买房的比较少了，更多的是用于置换个人按揭，因为还款方式可以选择先息后本，前期压力会比个人按揭逐月还款压力小。个人估计有的银行放出去的个人经营贷用于置换个人按揭的比例能达到三分之一。”
一位贷款中介对界面新闻表示，公司与银行合作，目前带抵押的个人经营贷利率最低可以做到2.2%左右，十年先息后本，可以贷到评估值的7成，100w抵押贷月供不到2000元。如果房子没有贷款，直接做抵押贷即可获取资金。如果已有个人按揭，也可以用来置换个人按揭，获得更低的利率。
事实上，关于个人经营贷用途和贷后管理一直是监管关注的重点。国家金融监督管理总局福建监管局近期公布的处罚信息显示，浙江稠州商业银行股份有限公司福州分行及相关责任人的主要违法违规行为其中就包括个人经营贷贷款三查不到位；个人经营贷管理不到位。针对违规行为，福建金融监管局对浙江稠州商业银行股份有限公司福州分行合计处以415万元罚款。
“通过申请经营性贷款和房地产抵押贷款套取资金，用于归还个人住房贷款，违反贷款合同关于贷款用途的约定，突破法律和政策要求，是一种违法违规行为。” 招联首席研究员、上海金融与发展实验室副主任董希淼告诉界面新闻记者。
“对借款人而言，由于经营性贷款和个人消费贷款期限较短，而住房贷款期限较长，容易产生期限错配问题，短期内还加大还贷压力。同时，个人通过中介机构办理，可能需要支付不菲的费用，以及泄露个人敏感信息。”董希淼表示，此类转贷行为存在法律合规风险、流动性风险和信息泄露风险等。借款人在任何时候都不应通过这种违法违规的转贷进行提前还款，避免影响个人信用，进而触碰法律底线。
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